Leistungsverzeichnis Büroreinigung: Muster zum Übernehmen
Das Leistungsverzeichnis legt fest, welche Arbeit in welchem Raum wie oft erledigt wird. Ohne dieses Papier lassen sich Angebote nicht vergleichen und Mängel nicht reklamieren. Hier steht ein Muster mit den Bereichen, die wir bei Büros in Münster aufnehmen, und eine Liste der Punkte, die in Verzeichnissen oft fehlen. Sie können es frei übernehmen.
Wozu ist das Leistungsverzeichnis da?
Reinigung ist Arbeitszeit, und die Arbeitszeit hängt davon ab, was pro Einsatz getan wird. Zwei Angebote mit unterschiedlichem Monatspreis können beide fair sein, wenn das eine jede Fläche bei jedem Einsatz reinigt und das andere manche Bereiche nur einmal pro Woche. Erst das Leistungsverzeichnis macht sichtbar, welcher Preis für welche Leistung steht.
Die Richtlinien des Bundesinnungsverbands für Vergabe und Abrechnung (Stand 2001) verlangen eine Beschreibung, die alle Anbieter gleich verstehen. Vor Gericht zählt das ebenfalls: Im Fall AG Elmshorn, 58 C 111/22, ging es um ein Treppenhaus, und entscheidend war, was im Leistungskatalog der Firma stand.
Bei uns entsteht das Verzeichnis bei der kostenlosen Besichtigung. Danach bekommen Sie Leistungsverzeichnis und Angebot schriftlich. Einen ersten Auszug je Objektart sehen Sie in der Online-Anfrage direkt neben Ihren Angaben.
Was gehört in den Kopf des Verzeichnisses?
Diese Angaben stehen vor der Tabelle. Sie orientieren sich an dem, was die Richtlinien für die Gebäudeinnenreinigung aufführen.
| Angabe | Beispiel |
|---|---|
| Objekt und Adresse | Büro 2. OG, Musterstraße, Münster |
| Fläche und Raumaufteilung | 300 m², 8 Büros, 2 Besprechungsräume, Teeküche, 2 WC |
| Bodenbeläge | Teppich in Büros, Fliesen im Sanitär, Vinyl im Flur |
| Ausführungszeit | Mo, Mi, Fr ab 18 Uhr |
| Zugang | Schlüssel Nr. 1 und 2, Alarm ein und aus durch Reinigungskraft |
| Besondere Anforderungen | Zum Beispiel Geheimhaltung oder Hygiene |
| Verschließen | Türen schließen, Fenster prüfen, Licht aus, Alarm scharf |
Muster: Büro mit 3 Reinigungen pro Woche
| Bereich | Arbeiten | Turnus |
|---|---|---|
| Sanitär | WC, Urinal, Waschbecken, Spiegel, Fliesen im Spritzbereich reinigen, Seife und Papier nachfüllen | bei jedem Einsatz |
| Teeküche | Spüle, Arbeitsfläche, Kühlschrank außen, Mikrowelle innen nach Absprache | bei jedem Einsatz |
| Arbeitsplätze | Papierkörbe leeren, freie Tischflächen feucht abwischen | bei jedem Einsatz |
| Böden Büros | Teppich saugen, Hartboden feucht wischen | 1 bis 3 × pro Woche, je nach Belegung |
| Eingang, Empfang | Boden, Eingangsmatten, Glastüren, Fingerabdrücke | bei jedem Einsatz |
| Besprechungsräume | Tische, Stühle, Boden | nach Nutzung, mindestens 1 × pro Woche |
| Flure und Treppen im Mietbereich | Boden, Handläufe | 1 × pro Woche, Handläufe monatlich |
| Seltener | Fensterbänke, Heizkörper, Türen, Lichtschalter, Spinnweben | monatlich |
| Sonderarbeiten | Grundreinigung, Fenster, Teppich gründlich | gesondert, siehe unten |
| Ausnahmen | Serverraum, Archiv, abgeschlossene Büros | nicht betreten |
Die Turnus-Angaben sind ein Beispiel. In Ihrem Verzeichnis stehen die Werte, die Sie mit uns bei der Besichtigung festlegen.
Wie ändert sich das Muster bei weniger Einsätzen?
Bei einem kleinen Büro mit einem Einsatz pro Woche passt dieselbe Tabelle nicht einfach mit weniger Häufigkeit. In einem einzigen Einsatz muss das Wichtigste geschafft sein. Sanitär, Teeküche und Papierkörbe bleiben also bei jedem Einsatz stehen, Böden kommen dazu, und seltene Arbeiten laufen monatlich im Wechsel. Klären Sie in diesem Fall, wer zwischendurch Papierkörbe leert und Verbrauchsmaterial auffüllt, damit das Team nicht bis zum nächsten Einsatz wartet.
Wie schreiben Sie eine Zeile, die sich prüfen lässt?
Eine gute Zeile beantwortet vier Fragen: wo, was, wie oft und wie sieht das Ergebnis aus.
| Ungenau | Besser |
|---|---|
| „Sanitär regelmäßig reinigen“ | „WC und Waschbecken reinigen, Spiegel streifenfrei, Papier und Seife auffüllen, bei jedem Einsatz“ |
| „Böden nach Bedarf“ | „Teppich Büros saugen, Mo und Fr“ |
| „Staubwischen“ | „Freie Tischflächen feucht abwischen, Fensterbänke monatlich“ |
| „Küche sauber halten“ | „Spüle und Arbeitsfläche reinigen, Geschirr bleibt beim Team“ |
| „200 m², 3 × pro Woche“ | Turnus für jeden Bereich getrennt |
Auch ein Gebäudereinigermeister rät in den Zahnärztlichen Mitteilungen von pauschalen Angaben wie Fläche und Wochenzahl ab und empfiehlt Frequenzen je Bereich. Der Beitrag ist für Praxen geschrieben, der Gedanke passt aber auch im Büro.
Was fehlt in Verzeichnissen oft?
- VerbrauchsmaterialWer stellt Seife, Papier und Müllbeutel, und ist das im Preis?
- AusnahmenRäume, die nicht betreten werden, und Arbeiten, die nicht dazugehören, zum Beispiel Geschirr spülen.
- ZeitfensterWann gereinigt wird, zum Beispiel nach Feierabend bis 22 Uhr. Frühmorgens oder samstags kann einen Aufschlag kosten.
- Schlüssel und AlarmWer Zugang hat, wie abgeschlossen wird, wer die Alarmanlage bedient.
- GlasGlas und Fenster laufen meist in eigenem Turnus und werden extra berechnet, siehe Glasreinigung.
- GrundreinigungOb und wann Böden gründlich gereinigt werden, steht oft nicht drin. Sie ist eine eigene Leistung, siehe Grundreinigung.
- Umstellen und AbräumenDie Richtlinien des Bundesinnungsverbands unterscheiden: Kleine Einrichtung wie Stühle und Papierkörbe gehört in der Unterhaltsreinigung dazu, Akten, Bücher und Pflanzen abzuräumen dagegen nicht.
- AbfalltrennungAuch sie gilt dort als zusätzliche Dienstleistung. Schreiben Sie auf, was Sie brauchen.
- ReinigungsmittelWer sie stellt und ob es Vorgaben gibt, zum Beispiel für empfindliche Oberflächen.
Welche Arbeiten sollten Sie extra festhalten?
Einige Arbeiten sind keine normale Unterhaltsreinigung. Damit sie nicht zum Streit führen, gehören sie in eine eigene Spalte oder ein eigenes Angebot.
| Arbeit | Warum extra |
|---|---|
| Grundreinigung | Entfernt laut Richtlinien Pflegemittelfilme und Verkrustungen, das ist eine eigene Reinigungsart |
| Dauerhafte Einpflege | Muss laut Richtlinien gesondert abgesprochen und beauftragt werden |
| Fenster und Rahmen | Eigener Turnus, Rahmen und Falze getrennt angeben |
| Umzug, Veranstaltung, Baustaub | Einmaliger Anlass, siehe Bauendreinigung |
Wie vergleichen Sie Angebote mit dem Verzeichnis?
- Geben Sie allen Anbietern dasselbe Verzeichnis oder lassen Sie sich je ein Verzeichnis geben und legen Sie die Zeilen nebeneinander.
- Fragen Sie bei jedem Angebot, wie viele Stunden je Einsatz und im Monat darin stecken.
- Fragen Sie nach, wenn ein Angebot bei gleicher Leistung deutlich weniger Stunden ansetzt. Irgendwo fehlt dann Zeit.
- Vergleichen Sie auch, was ausgeschlossen ist, zum Beispiel Material und Sonderarbeiten.
Weitere Prüfpunkte stehen im Ratgeber Woran erkennt man eine gute Reinigungsfirma?.
Wie wird das Verzeichnis Teil des Vertrags?
Nehmen Sie es als Anlage auf und verweisen Sie im Vertrag darauf. Wichtig ist auch, was geschuldet ist: Gerichte werten Reinigungsverträge regelmäßig als Werkvertrag, geschuldet ist danach der Reinigungserfolg. Die Angabe der Häufigkeit ist dann Teil der Beschreibung (OLG Köln, 19 U 215/11, Bericht Rödl). Was sonst in den Vertrag gehört, steht im Ratgeber Reinigungsvertrag: Was muss rein?.
Wie kommen Sie zu Ihrem Leistungsverzeichnis?
In der Online-Anfrage sehen Sie den Auszug aus dem Leistungsverzeichnis für Ihre Objektart. Das vollständige Verzeichnis schreiben wir nach der Besichtigung, zusammen mit Ihrem Angebot.
Häufige Fragen
Was ist ein Leistungsverzeichnis in der Gebäudereinigung?
Eine Liste aller Reinigungsarbeiten je Bereich mit Turnus, zum Beispiel „Sanitär, WC und Waschbecken reinigen, bei jedem Einsatz“. Sie ist Teil des Vertrags und Grundlage für Preis und Reklamation.
Wer schreibt das Leistungsverzeichnis?
Meist die Reinigungsfirma nach der Besichtigung, abgestimmt mit Ihnen. Sie können auch ein eigenes Verzeichnis vorgeben, etwa wenn Sie mehrere Angebote einholen. Dann rechnen alle Anbieter auf dieselbe Leistung.
Wie genau muss der Turnus angegeben sein?
So genau, dass jeder Dritte nachprüfen kann, ob die Arbeit gemacht wurde. „Regelmäßig“ oder „nach Bedarf“ reichen nicht. Besser sind Angaben wie „bei jedem Einsatz“, „1 × pro Woche“ oder „monatlich“.
Gehört das Leistungsverzeichnis in den Vertrag?
Ja, am besten als Anlage, auf die der Vertrag ausdrücklich verweist. Spätere Änderungen halten Sie schriftlich fest, damit das Papier zum Büro passt.
Gibt es eine Norm für Leistungsverzeichnisse?
Eine feste Vorlage für jedes Büro gibt es nicht. Fachbeiträge nennen DIN EN 13549 und GEFMA-Muster als Orientierung für Qualitätsstandards, und der Bundesinnungsverband hat Richtlinien für Vergabe und Abrechnung veröffentlicht.
Wie oft sollte man das Verzeichnis prüfen?
Mindestens einmal im Jahr und immer, wenn sich Fläche, Team oder Nutzung ändern. So stimmt das Papier weiter mit dem Alltag überein.
Stand: 05.11.2026. Verfasst von Honest Services, Münster. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.