Reinigungsvertrag: Was muss rein?
In einen Reinigungsvertrag gehören mindestens Leistungsverzeichnis, Zeiten, Vergütung, Laufzeit und Kündigung, der Umgang mit Mängeln, Schlüssel und Haftung. Gerichte werten solche Verträge regelmäßig als Werkvertrag, deshalb lohnt es sich, den geschuldeten Erfolg genau zu beschreiben. Hier stehen eine Checkliste und Musterklauseln. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Werkvertrag oder Dienstvertrag: Was gilt?
Die Einordnung entscheidet über die Rechte bei Mängeln und über die Kündigung, wenn der Vertrag dazu schweigt. Gerichte haben Reinigungsverträge häufig als Werkvertrag eingeordnet, weil der Erfolg geschuldet ist.
| Entscheidung | Kern | Quelle |
|---|---|---|
| OLG Köln, 19 U 215/11 (2012) | Maßgeblich ist der Reinigungserfolg. Firma stellt Personal und Geräte, ist nicht weisungsgebunden, Häufigkeit ist Teil der Beschreibung | Bericht Rödl |
| OLG Düsseldorf, 22 U 8/21 (2021) | Unterhaltsreinigung mit vereinbarter hoher Qualität ist Werkvertrag, auch wenn Stunden zugesichert sind | Anmerkung IBR |
| OLG Hamm, 12 U 9/23 (2024) | Regelmäßig Werkvertrag. Minderung scheiterte im Fall daran, dass keine Frist gesetzt war | Bericht Rödl |
Daraus folgt: Beschreiben Sie den Erfolg und die Arbeitsweise bewusst. Werkvertraglich gelten die Mängelrechte aus § 634 BGB. Die Begriffe im Vertrag allein reichen nicht, entscheidend ist der Inhalt.
Was muss in den Vertrag? Die Checkliste
- Vertragspartner und ObjektGenaue Firma, Vertretung, Adresse, Fläche, bei Eigentümergemeinschaften die richtige Vertretung.
- Leistungsverzeichnis als AnlageJede Arbeit mit Bereich und Turnus, siehe Muster.
- QualitätsmaßstabWas „sauber“ bedeutet und wie geprüft wird. Fachbeiträge nennen DIN EN 13549 als Orientierung.
- Zeiten und ZugangTage, Zeitfenster, was bei Feiertagen und Betriebsferien gilt.
- Material und GeräteWer stellt Mittel, Verbrauchsmaterial, Wasser und Strom?
- VergütungMonatsbetrag oder Stunden, Zusatzleistungen, Zuschläge, Preisanpassung, Rechnungsangaben.
- PersonalEinweisung, Vertretung bei Ausfall, Einsatz von Subunternehmern.
- ReklamationWer meldet wie, wer reagiert, wie wird der Mangel erledigt und belegt?
- Schlüssel und AlarmListe, Unterschrift, Rückgabe, Regel bei Verlust.
- Haftung und VersicherungBetriebshaftpflicht, auch für Bearbeitungsschäden, und wer bei welchem Schaden zahlt.
- Verschwiegenheit und DatenschutzWenn nötig, zum Beispiel in Kanzleien oder Praxen.
- Laufzeit und EndeBeginn, Laufzeit, Frist, Verlängerung, Form der Kündigung, Rückgabe am Ende.
- ÄnderungenWie Fläche, Turnus und Preis angepasst werden.
Welche Formulierungen helfen? Musterklauseln
Die Klauseln sind Beispiele. Passen Sie sie an Ihren Vertrag an und lassen Sie sie bei größeren Aufträgen prüfen.
Leistung
Der Auftragnehmer schuldet die fachgerechte Reinigung der im Leistungsverzeichnis (Anlage 1) genannten Flächen im dort genannten Turnus. Nicht genannte Arbeiten sind nicht geschuldet und werden nur nach schriftlicher Beauftragung ausgeführt.
Reklamation
Mängel meldet der Auftraggeber möglichst unter Angabe von Datum, Bereich und Foto an [Kontakt]. Der Auftragnehmer prüft die Meldung und teilt das Ergebnis mit.
Schlüssel
Schlüssel und Zugangsmittel werden gegen Unterschrift übergeben. Der Auftragnehmer führt ein Verzeichnis und meldet Verluste unverzüglich. Am Vertragsende gibt er alle Schlüssel und Zugangsmittel gegen Protokoll zurück.
Laufzeit
Der Vertrag beginnt am [Datum] und läuft bis zum [Datum]. Er verlängert sich um [Zeitraum], wenn er nicht mit einer Frist von [Dauer] zum Laufzeitende gekündigt wird. Die Kündigung bedarf der Schriftform. Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.
Wo entstehen beim Vertrag die häufigsten Fehler?
Stunden und Erfolg vermischt. Wenn Stunden vereinbart sind, aber der Erfolg geschuldet ist, entsteht Streit. Im Fall des OLG Köln waren Kürzungen wegen unterschrittener Stunden unberechtigt. Im Fall des OLG Düsseldorf hatte die Firma dagegen zugesicherte Stunden als Pflicht übernommen, was am Ende zu einer berechtigten Kündigung beitrug, als sie ankündigte, sie nicht zu leisten. Schreiben Sie also auf, ob und welche Stunden verbindlich sind.
Kurzfristige Rügen ohne Frist. Wer mindern oder zurücktreten will, muss in der Regel zuerst eine Frist setzen. Im Fall des OLG Hamm scheiterte die Minderung daran. Eine eigene Klausel kann das Verfahren vereinfachen.
Standardklauseln ohne Prüfung. Auch unter Unternehmen wird die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB angewendet, obwohl § 309 nicht direkt gilt (§ 310 Abs. 1 BGB). Klauseln, die Ihren Vertragspartner unangemessen benachteiligen, können also unwirksam sein. Die Entscheidung des OLG Düsseldorf zu einer Probezeit-Klausel wurde in der Anmerkung deutlich kritisiert. Das zeigt, wie wenig sicher solche Regelungen sind.
Verbraucherregeln verwechselt. Für private Auftraggeber begrenzt § 309 Nr. 9 BGB Laufzeiten und automatische Verlängerungen in Standardverträgen. Für Unternehmen gilt dieses Klauselverbot nicht unmittelbar. Bei Eigentümergemeinschaften klären Sie im Einzelfall, welche Regeln anzuwenden sind.
Wie prüfen Sie einen vorliegenden Vertrag?
- LeistungLiegt ein Leistungsverzeichnis bei, und passt es zur Besichtigung?
- PreisWas ist enthalten, was kommt dazu, wann ändert sich der Preis?
- LaufzeitDaten, Frist und Verlängerung im Kalender eintragen.
- Reklamation und HaftungWeg, Nachweis, Versicherung.
- EndeWas passiert mit Schlüsseln und Material, und wie endet der Vertrag?
Wenn der bisherige Vertrag endet, helfen die Ratgeber Reinigungsvertrag kündigen und Reinigungsfirma wechseln. Fragen zur Auswahl klärt der Ratgeber Woran erkennt man eine gute Reinigungsfirma?.
Wie sieht das bei uns aus?
Nach der kostenlosen Besichtigung bekommen Sie von uns ein schriftliches Angebot mit Leistungsverzeichnis. Laufzeit, Schlüssel und Reklamation sprechen wir dabei an. Sie können die Unterlagen so in Ruhe prüfen oder prüfen lassen.
Häufige Fragen
Ist ein Reinigungsvertrag ein Werkvertrag?
In der Regel ja, wenn der Reinigungserfolg geschuldet ist. So haben es unter anderem das OLG Köln (19 U 215/11), das OLG Düsseldorf (22 U 8/21) und das OLG Hamm (12 U 9/23) gesehen. Es kommt aber auf den einzelnen Vertrag an.
Wann ist es ein Dienstvertrag?
Wenn nur eine Tätigkeit geschuldet ist, zum Beispiel eine Reinigung nach Stunden ohne Qualitätskontrolle. Auch gemischte Verträge sind möglich. Beschreiben Sie deshalb klar, was die Firma schuldet.
Darf ich bei unterschrittenen Stunden kürzen?
Das hängt vom Vertrag ab. Im Fall des OLG Köln waren Kürzungen wegen unterschrittener Stunden unberechtigt, weil der Erfolg zählte. Wenn Ihnen Stunden wichtig sind, schreiben Sie sie ausdrücklich als Pflicht in den Vertrag und regeln Sie die Folgen.
Muss ein Reinigungsvertrag schriftlich sein?
Für einen normalen Reinigungsvertrag zwischen Unternehmen schreibt das Gesetz in der Regel keine besondere Form vor, in Kanzleien kann aber Textform nötig sein. Schriftlich ist trotzdem sinnvoll, weil sich nur so nachweisen lässt, was vereinbart war.
Darf ich das Muster einfach übernehmen?
Die Klauseln sind Formulierungsbeispiele, die Sie an Ihr Objekt anpassen müssen. Bei größeren Verträgen sollte eine Rechtsberatung den Text prüfen, auch weil Klauseln in Standardverträgen nach § 307 BGB unwirksam sein können.
Welche Laufzeit ist sinnvoll?
Das hängt vom Objekt ab. Eine Probezeit oder kurze Erstlaufzeit gibt beiden Seiten die Möglichkeit, den Aufwand zu prüfen. Wichtiger als die Zahl ist, dass Laufzeit, Frist und Verlängerung eindeutig sind.
Stand: 05.11.2026. Verfasst von Honest Services, Münster. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.