Reinigungsvertrag kündigen: Fristen und Muster
Wann Sie einen Reinigungsvertrag kündigen können, steht in erster Linie im Vertrag selbst. Fehlt eine Regelung, kommt es darauf an, ob es ein Werkvertrag oder ein Dienstvertrag ist. Hier steht, worauf Sie achten müssen, mit zwei Musterschreiben. Das ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Welche drei Angaben suchen Sie im Vertrag?
- Laufzeit: Wann endet der Vertrag? Oft gibt es eine feste Erstlaufzeit.
- Kündigungsfrist: Wie lange vor dem Ende muss die Kündigung beim Dienstleister sein?
- Verlängerung: Verlängert sich der Vertrag automatisch, und um wie lange?
Schauen Sie außerdem in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen und in alle Nachträge. Dort stehen solche Regelungen oft, und spätere Nachträge können Laufzeiten geändert haben.
Wie rechnen Sie die Frist?
| Angabe im Vertrag | Wert |
|---|---|
| Laufzeit bis | 31. März |
| Kündigungsfrist | 3 Monate zum Laufzeitende |
| Verlängerung ohne Kündigung | um 12 Monate |
| Kündigung muss ankommen bis | 31. Dezember |
| Verpasst | Vertrag läuft bis 31. März des Folgejahres |
Entscheidend ist der Zugang beim Dienstleister, nicht das Datum, an dem Sie den Brief abschicken (§ 130 BGB). Planen Sie deshalb einige Tage Puffer ein.
Ist Ihr Vertrag ein Werkvertrag oder ein Dienstvertrag?
Das zählt vor allem, wenn der Vertrag selbst keine Kündigungsregel enthält. Gerichte haben Reinigungsverträge mehrfach als Werkvertrag eingeordnet:
- OLG Köln, 19 U 215/11Geschuldet ist der Reinigungserfolg. Die Firma stellte Personal, Geräte und Mittel und war nicht weisungsgebunden. Die vereinbarte Häufigkeit änderte daran nichts (Bericht Rödl).
- OLG Düsseldorf, 22 U 8/21Ein Vertrag über Unterhaltsreinigung war ein Werkvertrag, weil die Beibehaltung einer hohen Reinigungsqualität vereinbart war (Anmerkung, IBR 2021).
- OLG Hamm, 12 U 9/23Gebäudereinigungsverträge sind danach regelmäßig Werkverträge. Ein Dienstvertrag kommt in Frage, wenn nur eine Tätigkeit geschuldet ist, etwa eine stundenbasierte Reinigung ohne Qualitätskontrolle (Bericht Rödl).
Die Einordnung bleibt eine Frage des Einzelfalls, deshalb lohnt sich bei größeren Verträgen eine Prüfung durch Ihre Rechtsberatung. Daraus ergeben sich diese Unterschiede:
| Fall ohne Regelung im Vertrag | Werkvertrag | Dienstvertrag |
|---|---|---|
| Ordentlich kündigen | § 648 BGB: jederzeit bis zur Vollendung | § 621 BGB: bei Monatsvergütung spätestens am 15. zum Monatsende |
| Vergütung nach Kündigung | Grundsätzlich die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen. Gesetzlich vermutet werden 5 Prozent der Vergütung für den noch offenen Teil | Vergütung bis zum Ende der Frist |
| Bei Mängeln | Rechte aus § 634 BGB, zum Beispiel Nacherfüllung und Minderung | Keine werkvertraglichen Mängelrechte |
Enthält Ihr Vertrag dagegen eine feste Laufzeit, kann eine Kündigung nach § 648 BGB trotzdem finanzielle Folgen haben, weil die Vergütung dann weiter eine Rolle spielt. Eine Kündigung einfach nach Monatsende auszusprechen, ohne das zu prüfen, ist daher riskant.
Wann ist eine Kündigung ohne Frist möglich?
Beide Seiten können aus wichtigem Grund ohne Frist kündigen, wenn die Fortsetzung bis zur Fertigstellung nicht zumutbar ist (§ 648a BGB, § 314 BGB). Drei Punkte sind dabei wichtig:
- Erst Frist oder Abmahnung. Bei einer Pflichtverletzung ist die Kündigung in der Regel erst zulässig, wenn eine Frist zur Abhilfe erfolglos abgelaufen ist oder eine Abmahnung nichts geändert hat. Ausnahmen gibt es bei besonderen Umständen.
- Nicht zu lange warten. Sie müssen innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem Sie vom Grund erfahren haben.
- Stand festhalten. Nach der Kündigung kann jede Seite verlangen, dass der Leistungsstand gemeinsam festgestellt wird (§ 648a Abs. 4 BGB).
Schlechte Leistung allein ist nicht automatisch ein wichtiger Grund. Hilfreich ist eine Liste mit Datum, Raum, Foto und was vereinbart war. Beauftragen Sie nach einer solchen Kündigung eine andere Firma, kann es um Mehrkosten gehen, wie im Fall BGH, VII ZR 1/19, in dem es um die Verjährung eines solchen Anspruchs ging. Ein Blick in die Mängelrechte zeigt auch: Wer Minderung oder Rücktritt will, setzt in der Regel zuerst eine Frist. Im Fall des OLG Hamm scheiterte eine Minderung genau daran (Bericht Rödl).
Wie kündigen Sie richtig?
- Form beachtenVerlangt der Vertrag Schriftform, schicken Sie ein unterschriebenes Schreiben. Auch ohne Vorgabe ist ein Brief der sichere Weg.
- Zugang belegenZum Beispiel per Einschreiben oder Bote mit Empfangsnotiz.
- Richtiger AbsenderUnterschreiben muss, wer den Vertrag beenden darf. Das ist vor allem bei Eigentümergemeinschaften zu prüfen, siehe Eigentümergemeinschaften.
- Bestätigung anfordernBitten Sie um eine schriftliche Bestätigung des Vertragsendes.
- Schlüsselrückgabe regelnAlle Schlüssel und Transponder zum Vertragsende, gegen Protokoll.
Muster 1: ordentliche Kündigung
Kündigung des Reinigungsvertrags vom [Datum], Objekt [Adresse]
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit kündigen wir den oben genannten Vertrag fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
Bitte bestätigen Sie uns das Vertragsende schriftlich und geben Sie alle Schlüssel, Transponder und Zugangsmittel zum Vertragsende gegen Protokoll zurück.
Mit freundlichen Grüßen [Firma, Name, Unterschrift]
Muster 2: Mängel rügen und Frist setzen
Dieses Schreiben steht vor einer möglichen Kündigung aus wichtigem Grund. Beschreiben Sie Mängel so genau, dass jemand Drittes sie nachprüfen kann.
Mängel bei der Reinigung, Objekt [Adresse], Vertrag vom [Datum]
Sehr geehrte Damen und Herren,
bei folgenden Arbeiten aus dem Leistungsverzeichnis haben wir Mängel festgestellt: [Datum, Raum, Arbeit, Foto als Anlage].
Wir fordern Sie auf, diese Mängel bis zum [Datum] zu beseitigen und die vereinbarten Leistungen künftig vertragsgemäß zu erbringen. Sollte das nicht geschehen, behalten wir uns die weiteren gesetzlichen und vertraglichen Rechte vor, einschließlich der Kündigung aus wichtigem Grund.
Mit freundlichen Grüßen [Firma, Name, Unterschrift]
Die Muster sind Vorlagen, keine Rechtsberatung. Passen Sie sie an Ihren Vertrag an.
Was tun Sie vor der Kündigung?
Kündigen Sie erst, wenn Sie wissen, wer danach reinigt und ab wann. Sonst steht das Büro einige Wochen ohne Reinigung da. Wie Sie den Wechsel planen, steht unter Reinigungsfirma wechseln. Damit der nächste Vertrag solche Fragen vorab klärt, hilft der Ratgeber Reinigungsvertrag: Was muss rein?.
Häufige Fragen
Gilt für Firmen auch die kurze Kündigungsfrist für Verbraucher?
Nicht unmittelbar. Die Klauselverbote in § 309 Nr. 9 BGB zu Laufzeit und Verlängerung gelten nach § 310 Abs. 1 BGB nicht gegenüber Unternehmern. Überlange Klauseln können aber trotzdem nach § 307 BGB unwirksam sein. Das lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.
Was gilt, wenn im Vertrag keine Frist steht?
Das hängt von der Vertragsart ab. Beim Werkvertrag kann der Besteller nach § 648 BGB kündigen, schuldet aber grundsätzlich die Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen. Beim Dienstvertrag mit Monatsvergütung gilt § 621 Nr. 3 BGB, also spätestens am 15. zum Monatsende. Lassen Sie das im Zweifel rechtlich prüfen.
Ist ein Reinigungsvertrag ein Werkvertrag oder ein Dienstvertrag?
Gerichte werten Gebäudereinigungsverträge regelmäßig als Werkvertrag, wenn der Reinigungserfolg geschuldet ist. Wird nur eine Tätigkeit nach Stunden geschuldet, kann es ein Dienstvertrag sein. Entscheidend ist der konkrete Vertrag.
Kann ich fristlos kündigen, wenn die Reinigung schlecht ist?
Nur bei einem wichtigen Grund und meist erst, nachdem eine Frist zur Abhilfe erfolglos abgelaufen ist oder eine Abmahnung nichts geändert hat. Dokumentieren Sie Mängel mit Datum und Foto und kündigen Sie danach zeitnah. Das ist keine Rechtsberatung.
Reicht eine Kündigung per Mail?
Das hängt davon ab, welche Form Ihr Vertrag verlangt. Unabhängig davon müssen Sie den Zugang beweisen können. Verlangt der Vertrag Schriftform, halten Sie sich daran und schicken Sie ein unterschriebenes Schreiben per Einschreiben oder Bote.
Kann ich nur einen Teil kündigen, zum Beispiel die Glasreinigung?
Wenn der Vertrag das vorsieht, ja. Für die Kündigung aus wichtigem Grund erlaubt § 648a Abs. 2 BGB eine Teilkündigung, wenn sie sich auf einen abgrenzbaren Teil des Werks bezieht.
Stand: 05.11.2026. Verfasst von Honest Services, Münster. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.