Ist die Treppenhausreinigung umlagefähig?
Ja, die Kosten einer beauftragten Treppenhausreinigung sind umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht, denn § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung zählt die Gebäudereinigung zu den Betriebskosten. Dieser Ratgeber zeigt aus Sicht der Hausverwaltung, wo die Grenzen liegen und was in die Akte gehört. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was sagt die Verordnung genau?
Die Betriebskostenverordnung zählt in § 2 Nr. 9 die Kosten der Gebäudereinigung zu den Betriebskosten. Dazu gehört die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, genannt sind Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb des Aufzugs.
Damit der Vermieter umlegen darf, muss die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart sein (§ 556 Abs. 1 BGB). Außerdem gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nach § 556 Abs. 3 BGB.
Welche Kosten sind unproblematisch und welche nicht?
Die Tabelle ordnet typische Positionen ein. Sie ersetzt keine Prüfung, zeigt aber, wo Nachfragen wahrscheinlich sind.
| Position | Einordnung | Warum |
|---|---|---|
| Treppen, Flure, Eingang im festen Turnus | in der Regel umlagefähig | In § 2 Nr. 9 BetrKV genannt, fällt laufend an |
| Aufzugskabine | in der Regel umlagefähig | Fahrkorb ist genannt |
| Keller, Waschküche, Bodenraum | in der Regel umlagefähig | Sind genannt, wenn gemeinsam genutzt |
| Reinigung nach Bauarbeiten im Haus | genau prüfen | Einmaliger Anlass, oft Folge von Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 BetrKV) |
| Grundreinigung nach langer Pause | genau prüfen | Ob sie laufend anfällt, lässt sich bestreiten |
| Beseitigung von Schäden, zum Beispiel Lack erneuern | nicht als Reinigung ansetzen | Instandhaltung oder Instandsetzung zählt nicht zu den Betriebskosten |
| Verwaltungsaufwand der Hausverwaltung | nicht umlagefähig | Nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausgenommen |
| Hausmeister reinigt selbst | keine Doppelansätze | § 2 Nr. 14 BetrKV: Arbeitsleistung nicht doppelt ansetzen |
Worauf müssen Sie bei Hausmeister und Reinigungsfirma achten?
Wenn Hausmeister und Reinigungsfirma im gleichen Haus arbeiten, entsteht schnell Streit. Nach § 2 Nr. 14 BetrKV dürfen für Arbeitsleistungen, die der Hauswart ausführt, keine Kosten etwa nach Nr. 9 zusätzlich angesetzt werden. Halten Sie deshalb im Leistungsverzeichnis und im Hausmeistervertrag fest, wer welche Arbeit macht. Dann lässt sich die Abrechnung auch nach Jahren noch nachvollziehen.
Was gilt, wenn Mieter selbst reinigen?
Ohne beauftragte Firma entstehen für die Arbeit selbst keine Kosten, die sich umlegen lassen. Ob Mieter reinigen müssen, richtet sich nach Mietvertrag und Hausordnung. Wechselt ein Haus vom Mieterplan zur Firma, prüfen Sie deshalb, ob die Mietverträge eine Umlage der Gebäudereinigung überhaupt vorsehen und wie die bisherige Regelung geändert werden kann. Lassen Sie das vor der Beauftragung rechtlich klären, wenn ältere Verträge im Haus sind.
Was prüfen Mieter und wie reagieren Sie?
Die häufigsten Einwände betreffen die Höhe, die Leistung und den Nachweis. Darauf können Sie sich vorbereiten.
| Einwand | Was Sie dafür brauchen |
|---|---|
| „Das ist zu teuer“ | Angebot und Leistungsverzeichnis, die den Umfang zeigen. Im Fall AG Elmshorn hätte der Mieter laut Bericht Vergleichsangebote vorlegen müssen |
| „Hier wird nie geputzt“ | Vereinbarter Turnus und ein Weg, Beschwerden mit Datum zu erfassen |
| „Das Geländer ist nie gemacht worden“ | Leistungsverzeichnis. Steht die Arbeit nicht darin, ist sie nicht geschuldet |
| „Warum so hohe Kosten nach der Sanierung?“ | Trennung von laufender und einmaliger Reinigung in Rechnung und Abrechnung |
| „Ich will die Belege sehen“ | Rechnungen, die dem Objekt und dem Abrechnungszeitraum zugeordnet werden können |
Was lehrt das Urteil aus Elmshorn?
Im Fall AG Elmshorn, 58 C 111/22, Urteil vom 09.02.2024, verweigerte ein Mieter seinen Anteil an der Treppenhausreinigung, weil Fensterbänke, Handläufe und Fußmatten nicht gewischt worden seien. Der Vermieter gewann. Diese Arbeiten standen nicht im Leistungskatalog, die Firma hatte also wie beauftragt gearbeitet. Außerdem hätte der Mieter den Mangel vor Ende des Abrechnungszeitraums formgerecht rügen müssen, eine spätere Mail reichte nicht (Bericht von Haus & Grund Aachen).
Es ist die Entscheidung eines einzelnen Amtsgerichts, die sich nicht ohne Weiteres übertragen lässt. Trotzdem zeigt sie, welche Unterlagen in solchen Streitfällen zählen: Das Leistungsverzeichnis entscheidet, was geschuldet ist, und das Datum der Rüge entscheidet mit darüber, ob ein Einwand noch zählt.
Was gehört in die Akte jedes Hauses?
- Mietvertrag mit UmlagevereinbarungPrüfen Sie ältere Verträge, ob Gebäudereinigung erfasst ist.
- Reinigungsvertrag und LeistungsverzeichnisMit Turnus je Arbeit und der Zeile, was nicht enthalten ist.
- Vergleichsangebote vor der VergabeSie helfen, die Wirtschaftlichkeit zu begründen.
- Rechnungen je ObjektMit Zeitraum, getrennt nach laufender und einmaliger Leistung.
- ArbeitsanteilMieter brauchen ihn für § 35a EStG. Klären Sie mit der Firma, wie er ausgewiesen wird.
- BeschwerdelisteDatum, Etage, Mangel, was danach geschah.
Was gilt nach § 35a EStG für Mieter?
Haushaltsnahe Dienstleistungen mindern die Einkommensteuer um 20 Prozent der Aufwendungen, bis zu einem gesetzlichen Höchstbetrag (§ 35a EStG). Begünstigt sind nur die Arbeitskosten, nötig sind eine Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Anbieters. Mieter können den auf sie umgelegten Arbeitsanteil der Treppenhausreinigung geltend machen, wenn die Nebenkostenabrechnung oder eine Bescheinigung ihn ausweist (Überblick zum BFH-Urteil vom 20.04.2023). Für Verwaltungen heißt das: Rechnungen mit getrenntem Arbeits- und Materialanteil sparen Nachfragen. Mehr im Ratgeber Reinigung steuerlich absetzen.
Wie verhält es sich bei Eigentümergemeinschaften?
In einer Gemeinschaft gibt es zwei Ebenen. Die Eigentümer tragen die Kosten untereinander grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, soweit sie nichts anderes beschlossen haben (§ 16 Abs. 2 WEG). Wer seine Wohnung vermietet, legt den Anteil dann nach dem Mietvertrag um. Beides muss zusammenpassen. Hinweise zu Beschluss und Vergabe stehen auf der Seite Eigentümergemeinschaften.
Für die Vergabe an uns bieten wir nach der Besichtigung ein schriftliches Angebot mit Leistungsverzeichnis je Haus an. Mehr dazu auf der Seite für Hausverwaltungen.
Häufige Fragen
Wer muss die Treppenhausreinigung bezahlen?
Beauftragt der Vermieter eine Firma, zahlt er die Rechnung und legt die Kosten über die Betriebskosten auf die Mieter um, sofern der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Ohne Firma kann die Reinigung je nach Mietvertrag und Hausordnung auch Pflicht der Mieter sein.
Können Mieter die Treppenhausreinigung von der Steuer absetzen?
Der Arbeitsanteil kann als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG berücksichtigt werden, wenn er in der Abrechnung oder einer Bescheinigung ausgewiesen ist. Der Bundesfinanzhof hat das für Mieter am 20.04.2023 bestätigt.
Darf der Mieter kürzen, wenn schlecht gereinigt wird?
Das hängt vom Einzelfall ab. Im Fall AG Elmshorn, 58 C 111/22, hätte der Mieter den Mangel laut Bericht vor Ende des Abrechnungszeitraums formgerecht rügen und beweisen müssen. Für den Vermieter hilft es, belegen zu können, was vereinbart war.
Ist eine einmalige Grundreinigung des Treppenhauses umlagefähig?
Das ist nicht sicher. § 556 BGB spricht von Kosten, die laufend entstehen, und § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt Instandhaltung und Instandsetzung aus. Wiederkehrende Reinigungen sind einfacher zu begründen als eine einmalige Aktion. Lassen Sie das im Zweifel prüfen.
Gehört die Reinigung der Fenster im Treppenhaus dazu?
Die Verordnung nennt Fenster nicht ausdrücklich, sondern gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Zugänge, Flure und Treppen. Halten Sie die Glasreinigung im Leistungsverzeichnis getrennt fest, dann lässt sich die Position in der Abrechnung erklären.
Wie lange hat der Vermieter Zeit für die Abrechnung?
Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Stand: 05.11.2026. Verfasst von Honest Services, Münster. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.